2026 부동산 세금 총정리
집 한 채 사는데 세금이 이렇게 복잡할 줄 몰랐다 — 취득세, 재산세, 종부세, 양도세까지. 특히 다주택자는 세율이 몇 배로 뛰기 때문에, 매수 전에 반드시 세금 시뮬레이션을 해야 합니다.
부동산 세금 4종
부동산과 관련된 세금은 크게 취득 시, 보유 시, 처분 시 세 단계로 나뉩니다.
| 시점 | 세금 | 과세 기준 |
|---|---|---|
| 취득 시 | 취득세 | 취득가액 |
| 보유 시 | 재산세 | 공시가격 |
| 종합부동산세 | 공시가격 합산 (초과분) | |
| 처분 시 | 양도소득세 | 양도차익 |
취득세 (2026년)
주택 취득세율
| 주택 수 | 취득가액 6억 이하 | 6~9억 | 9억 초과 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 1% | 1~3% (구간별) | 3% |
| 2주택 (비규제) | 1~3% (1주택과 동일) | ||
| 2주택 (규제지역) | 8% | ||
| 3주택 이상 | 12% | ||
| 법인 | 12% | ||
취득세에 지방교육세(0.1~0.4%)와 농어촌특별세(0.2%)가 추가됩니다. 실질 세율은 표시 세율보다 약 0.3~0.6%p 높습니다.
재산세
매년 6월 1일 기준 부동산 소유자에게 부과됩니다. 주택분은 7월(1/2)과 9월(1/2)에 나눠 납부합니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% |
| 6,000만~1.5억원 | 0.15% |
| 1.5~3억원 | 0.25% |
| 3억원 초과 | 0.4% |
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(60%). 실제 납부액은 시가 대비 매우 낮은 수준입니다.
종합부동산세
공시가격 합산이 기본공제액을 초과하는 경우에만 부과됩니다.
| 구분 | 기본공제 | 세율 범위 |
|---|---|---|
| 1주택자 | 12억원 | 0.5~2.7% |
| 다주택자 (일반) | 9억원 | 0.5~2.7% |
| 다주택자 (규제지역 2주택+) | 6억원 | 1.2~6.0% |
1주택자로 공시가격 12억원(시가 약 17~18억원) 이하라면 종부세가 0원입니다. 고령자 공제(20~40%)와 장기보유 공제(20~50%)도 적용됩니다.
양도소득세
1주택 비과세 요건
- 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 거주 요건 추가)
- 양도가액 12억원 이하 부분 비과세
- 12억원 초과분만 과세 (장기보유특별공제 최대 80%)
양도세 세율 (기본세율)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 1,400~5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000~8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만~1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5~3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3~5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5~10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
다주택자 중과: 규제지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 추가 (단, 2024년 5월까지 한시 유예 후 재시행 여부 확인 필요)
절세 포인트
- 1주택 비과세: 2년 보유+거주 후 12억 이하 비과세 최대 활용
- 장기보유특별공제: 10년 보유 시 양도차익의 80% 공제 (1주택)
- 취득 시기 조절: 6월 1일 전 취득 시 해당 연도 재산세·종부세 부담
- 증여 활용: 배우자 6억, 직계존비속 5,000만원 증여공제 활용
관련 계산기: DSR 계산기, 전월세 전환 계산기, 청약 가점 계산기