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전월세 전환 계산기

전세금 ↔ 월세 변환

전월세 정보

월세 환산

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전월세 전환 계산 가이드

기본 공식

전세 → 월세 전환 공식

월세 = (전세보증금 - 월세 보증금) × 전환율(%) ÷ 12

월세 → 전세 전환 공식

전세보증금 = 월세 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)

이 공식에서 각 변수의 의미는 다음과 같습니다.

  • 전세보증금: 임차인이 임대인에게 맡기는 보증금 전액(전세의 경우 월세 없음)
  • 월세 보증금: 반전세·월세 계약 시 맡기는 보증금(전세보다 적은 금액)
  • 전환율: 보증금 차액을 월세로 전환하는 연이율. 2026년 법정 상한은 한국은행 기준금리(2.75%) + 3.5%p = 6.25%

전환율이 1%p 변하면 보증금 차액 1억 원 기준으로 월세가 약 8.3만 원 변동합니다. 따라서 계약 협상에서 전환율은 가장 중요한 변수입니다.

2026 정책 포인트

법정 전환율 상한(2026년 기준 6.25%)은 주택임대차보호법 제7조의2에 의해 규정됩니다. 임대인이 이를 초과하는 전환율로 계약하면 초과 부분은 법적으로 무효이며, 임차인은 초과 징수된 금액의 반환을 청구할 수 있습니다.

전세 vs 월세 경제적 비교

  • 전세가 유리한 경우: 전세대출 금리(연 3~4%)가 전환율(5~6%)보다 낮을 때. 전세자금 운용 수익률이 전환율보다 낮을 때. 월 고정 지출을 최소화하고 저축률을 높이고 싶을 때.
  • 월세가 유리한 경우: 보증금 차액을 연 6% 이상의 수익률로 투자할 수 있을 때. 전세 사기·역전세 리스크를 줄이고 싶을 때. 월세 세액공제(연간 최대 750만 원 한도, 15~17%)를 활용할 때.

역전세 위험: 전세 시세가 하락하면 임대인이 만기에 보증금을 온전히 돌려주지 못하는 역전세 상황이 발생합니다. 전세보증보험(HUG·SGI) 가입으로 대비할 수 있습니다.

지역별 차이점

예시 1: 전세 3억 → 보증금 1억 + 월세 (전환율 5.5%)

  • 전환 대상: 3억 - 1억 = 2억 원
  • 연 환산: 2억 × 5.5% = 1,100만 원
  • 월세: 1,100만 ÷ 12 = 약 91.7만 원

예시 2: 전환율에 따른 월세 비교 (보증금 차액 2억 기준)

  • 전환율 4.0% → 월세 66.7만 원
  • 전환율 5.0% → 월세 83.3만 원
  • 전환율 6.25%(법정 상한) → 월세 104.2만 원
  • 전환율 2.25%p 차이로 월세가 37.5만 원(연 450만 원) 차이

예시 3: 월세 → 전세 역전환

  • 현재 보증금 5,000만 원, 월세 80만 원, 전환율 5%
  • 전세보증금 = 5,000만 + (80만 × 12 ÷ 0.05) = 5,000만 + 19,200만 = 2억 4,200만 원

주의사항

1. 법정 상한 전환율 초과 계약 수락
임대인이 제시하는 전환율이 법정 상한(2026년 6.25%)을 초과하는 경우가 있습니다. 이는 무효이므로 반드시 법정 상한 이내인지 확인하고, 초과 시 협상하거나 법적 구제를 받을 수 있습니다.

2. 전세대출 이자와 월세 비교 누락
전세의 실질 비용은 보증금 자체가 아니라 전세대출 이자입니다. 전세대출 금리 3.5%로 2억을 빌리면 월 이자가 약 58.3만 원인데, 이것과 월세 91.7만 원을 비교해야 합니다. 보증금 규모만 보고 판단하면 잘못된 결론을 내릴 수 있습니다.

3. 보증금 운용 수익 미고려
전세에서 월세로 전환하면 보증금 차액(예: 2억)을 투자에 활용할 수 있습니다. 이 운용 수익이 월세를 상쇄하는지 따져야 합니다. 2억을 연 5% 예금에 넣으면 월 83만 원의 이자 수익이 발생합니다.

4. 월세 세액공제 미신청
총급여 7,000만 원 이하 무주택 세대주는 월세 세액공제(15~17%)를 받을 수 있습니다. 월 80만 원 납부 시 연간 최대 163만 원을 환급받을 수 있으므로 반드시 신청해야 합니다.

실전 활용 팁

전환율 협상은 기준금리 흐름을 근거로 하세요. 2026년 한국은행 기준금리가 2.75%로 하락 추세에 있으므로, 임대인에게 '법정 상한도 6.25%로 낮아졌다'는 점을 근거로 전환율 인하를 요청할 수 있습니다. 실거래 전환율은 법정 상한보다 1~2%p 낮은 4~5% 수준이 일반적입니다.

전세보증보험은 필수입니다. 역전세·전세 사기 리스크를 대비하여 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험) 전세보증보험에 가입하세요. 보험료는 전세금의 0.1~0.2% 수준(3억 기준 연 30~60만 원)으로, 보증금 미반환 시 보증기관이 대신 지급합니다.

기회비용 기반으로 전세/월세를 판단하세요. 보증금 차액 2억을 안전 자산(예금·국채)에 투자해서 전환율 이상의 수익을 낼 수 있다면 월세가 유리합니다. 반대로 투자 경험이 없거나 안정적 주거를 원한다면 전세가 심리적·경제적으로 유리합니다.

계약갱신청구권(1회)을 전략적으로 활용하세요. 임대차 3법에 따라 갱신 시 보증금·월세 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 전환율이 유리한 시점에 계약한 뒤 갱신권을 행사하면 2년+2년 총 4년간 유리한 조건을 유지할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 연 이율로, 주택임대차보호법에 의해 상한이 규정됩니다. 2026년 법정 전월세 전환율 상한은 한국은행 기준금리(3.0%) + 2%p = 5.0%입니다. 예를 들어 전세 3억에서 보증금 1억 반전세로 전환할 때 전환율 5%를 적용하면 월세는 약 83만원이 됩니다. 임대인이 이를 초과하는 전환율로 계약하면 초과 부분은 법적으로 무효이므로, 계약 전 반드시 법정 상한을 확인해야 합니다.
전환율이 시중 예금 금리보다 높으면 세입자 입장에서 전세가 유리하고, 낮으면 월세가 유리합니다. 다만 전세의 실질 비용은 보증금 전액이 아닌 전세대출 이자이므로, 전세대출 금리와 전환율을 직접 비교해야 합니다. 예를 들어 전세대출 금리 3.5%인데 전환율이 5%라면 전세가 유리합니다. 또한 보증금 차액으로 연 5% 이상 투자 수익을 낼 수 있다면 월세가 경제적으로 유리할 수 있으니, 본인의 투자 역량도 함께 고려하세요.
반전세(보증금 + 월세) 계산은 전세보증금에서 반전세 보증금을 뺀 차액에 전환율을 적용하여 월세를 산출합니다. 공식은 (전세보증금 - 반전세 보증금) × 전환율 ÷ 12입니다. 예를 들어 전세 3억원, 반전세 보증금 1억원, 전환율 4%인 경우 (3억 - 1억) × 4% ÷ 12 = 월 약 66만원이 됩니다. 보증금을 높이면 월세가 낮아지고, 보증금을 낮추면 월세가 높아지므로 자금 사정에 맞게 보증금 비율을 조정하는 것이 핵심입니다.
네, 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전환율 상한은 한국은행 기준금리 + 2%p로 법정되어 있습니다. 2026년 기준금리 3.0% 기준 상한은 5.0%이며, 이를 초과하는 전환율은 법적으로 무효입니다. 임차인은 초과 징수된 금액의 반환을 청구할 수 있으며, 실제 분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 해결할 수 있습니다. 기준금리가 변동되면 상한도 자동으로 변경되므로, 계약 시점의 최신 기준금리를 반드시 확인하세요.
총급여 7,000만원 이하(종합소득 6,000만원 이하)인 무주택 세대주가 전용면적 85m² 이하, 기준시가 4억원 이하 주택에 월세를 납부하면 세액공제를 받을 수 있습니다. 총급여 5,500만원 이하는 17%, 초과~7,000만원 이하는 15%의 세액공제율이 적용되며, 연간 최대 750만원 한도입니다. 예를 들어 월세 80만원(연 960만원) 납부 시 750만원 한도 적용으로 최대 약 127만원을 환급받을 수 있으니 연말정산 시 반드시 신청하세요.
전세자금의 기회비용(투자 수익률)이 전환율보다 높으면 월세가 유리하고, 낮으면 전세가 유리합니다. 전세대출을 이용하는 경우 대출 금리와 전환율을 직접 비교해야 합니다. 예를 들어 보증금 차액 2억원 기준, 전세대출 금리 3.5%면 월 이자 약 58만원인데 전환율 5% 기준 월세는 약 83만원이므로 전세가 25만원 유리합니다. 다만 역전세 리스크, 전세 사기 가능성, 월세 세액공제 혜택 등 비경제적 요소도 종합적으로 고려해야 합니다.
전세보증보험은 임대인이 계약 만료 시 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비한 보험으로, HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)에서 가입할 수 있습니다. 보험료는 전세금의 약 0.1~0.2% 수준으로, 3억원 기준 연 30~60만원 정도입니다. 전세금 미반환 시 보증기관이 대신 지급하므로 역전세·전세 사기 리스크를 효과적으로 방지할 수 있습니다. 2023년 전세 사기 사태 이후 가입이 사실상 필수가 되었으며, 입주 전 반드시 가입 여부를 확인하세요.