전세 사기 예방 체크리스트 10가지
전세 보증금 수억 원이 날아가는 사고가 매년 반복됩니다. 피해자들의 공통점은 "설마 나에게"라는 안일함. 계약서에 도장 찍기 전, 이 10가지만 확인하면 대부분의 사기를 걸러낼 수 있습니다.
어떤 수법에 당하게 될까?
| 유형 | 수법 | 피해 규모 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 매매가 대비 전세가 비율 90%+ → 집값 하락 시 보증금 미반환 | 가장 많음 |
| 이중계약 | 같은 집에 여러 세입자와 계약 | 보증금 전액 |
| 위장 임대인 | 소유자가 아닌 사람이 계약 | 보증금 전액 |
| 근저당 초과 | 근저당 설정액이 집값 초과 → 경매 시 보증금 미반환 | 일부~전액 |
| 신탁 물건 | 신탁 등기된 물건 → 수탁자 동의 없이 계약 무효 | 보증금 전액 |
계약 전에 무엇을 확인해야 할까?
1. 등기부등본 확인
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람. 갑구(소유권), 을구(근저당·전세권)를 반드시 확인합니다.
2. 전세가율 확인
전세가 ÷ 매매가 = 전세가율. 80% 이상이면 위험. 70% 이하가 안전합니다.
3. 임대인 본인 확인
등기부등본 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 신분증으로 대조합니다.
4. 근저당 설정 금액 확인
근저당 + 전세보증금 합계가 매매가의 70%를 넘으면 위험합니다.
5. 국세·지방세 체납 확인
임대인에게 국세완납증명서, 지방세완납증명서를 요청합니다. 체납 시 보증금보다 세금이 우선변제됩니다.
6. 확정일자 + 전입신고
이사 당일 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 함께 처리합니다. 여기서 반드시 알아야 할 것이 효력이 언제부터 생기는가입니다.
전입신고를 한 당일이 아니라 그 다음 날 0시에 효력이 생깁니다. 이 하루의 공백을 노려 잔금일 당일에 임대인이 근저당을 설정하면, 은행이 선순위가 되고 세입자가 후순위로 밀립니다.
방어책은 특약입니다. "잔금일 다음 날까지 임대인은 새로운 담보권을 설정하지 않는다"를 계약서에 넣고, 잔금 직전에 등기부등본을 다시 한 번 확인하세요. 계약 시점의 등기부만 믿으면 안 됩니다.
7. 전세보증보험 가입
HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증에 가입하면, 임대인이 보증금을 안 줘도 HUG가 대신 지급합니다.
8. 신탁 등기 여부 확인
등기부등본에 "신탁"이라는 문구가 있으면 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 체결한 계약은 무효입니다.
9. 다가구주택 선순위 보증금 확인
다가구는 여러 세대가 하나의 등기에 묶여 있어, 다른 세입자의 보증금 총액을 확인해야 합니다.
10. 공인중개사 확인
한국공인중개사협회(kar.or.kr)에서 중개사무소 등록 여부를 확인합니다.
11. 최우선변제금 대상인지 확인
보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 선순위 근저당이 있어도 일정액을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 지역별로 기준 금액과 변제 한도가 다르고 근저당 설정 시점에 따라 적용 기준이 갈리므로, 본인이 해당하는지 미리 확인해 두면 최악의 상황에서 일부라도 건질 수 있습니다.
12. 등기부는 계약 시점과 잔금 직전, 두 번 확인
계약할 때 깨끗했던 등기부에 잔금일 직전 근저당이 붙는 경우가 있습니다. 발급 비용은 몇 백 원이고 인터넷으로 즉시 열람되므로, 잔금 송금 직전에 한 번 더 확인하는 습관이 가장 값싼 보험입니다.
보증보험에는 가입할 수 있을까?
| 항목 | HUG 기준 |
|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권 7억, 지방 5억 이하 |
| 전세금 상한 (비아파트) | 공시가격의 126% 이내 |
| 보증료 | 연 0.115~0.154% 수준 (보증금·주택 유형별 상이) |
| 가입 시기 | 전입신고·확정일자 완료 후 |
비아파트(빌라·다세대)는 시세 판단이 어려워 주택가격을 공시가격의 140%로 보고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱합니다.
140% × 90% = 126%
즉 공시가격 2억원인 빌라라면 전세금이 2억 5,200만원을 넘으면 보증 가입이 안 됩니다. 예전 기준(150%)으로 알고 계약했다가 가입을 거절당하는 사례가 많습니다.
담보인정비율을 90%에서 80%로 더 낮추는 방안(112% 룰)이 논의된 바 있습니다. 확정된 내용은 아니지만, 기준이 강화되는 방향으로 움직여 왔으므로 계약 전에 그 시점의 기준을 HUG에 직접 확인하는 것이 안전합니다.
"보증보험 가입이 불가능한 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다"는 특약을 넣으면, 가입이 거절됐을 때 계약금을 지킬 수 있습니다. 가입 가능 여부는 계약 후에야 확정되는 경우가 많아 이 특약이 실질적인 안전장치가 됩니다.
이미 계약했다면 무엇을 할 수 있을까?
계약을 마친 뒤에도 할 수 있는 일이 있습니다. 위험 신호를 발견했다면 빠를수록 선택지가 많습니다.
- 등기부등본 재확인 — 계약 이후 근저당이 새로 설정되지 않았는지 봅니다. 대법원 인터넷등기소에서 몇 백 원이면 열람됩니다
- 보증보험 가입 여부 점검 — 아직 가입 가능하다면 지금이라도 가입합니다
- 임차권등기명령 — 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 제도입니다. 이사 전에 반드시 신청해야 합니다
- 전세피해 지원센터 상담 — 국토교통부와 지자체가 운영하는 창구에서 법률·금융 지원을 안내받을 수 있습니다
대항력과 우선변제권은 그 집에 계속 살면서 주민등록을 유지해야 지켜집니다. 새 집으로 전입신고를 하는 순간 종전 집에 대한 권리가 사라집니다.
이사가 불가피하다면 임차권등기명령을 먼저 신청하고 등기가 완료된 뒤 이사하세요. 순서가 바뀌면 되돌릴 수 없습니다.
위험 신호는 어떻게 알아볼까?
계약 자리에서 다음이 하나라도 보이면 속도를 늦추는 것이 좋습니다.
- 시세보다 눈에 띄게 싼 전세 — 이유가 반드시 있습니다
- 임대인이 직접 나오지 않고 대리인만 나오는데 위임장·인감증명이 불명확한 경우
- 계약을 서두르라고 재촉하거나 "오늘 안 하면 다른 사람이 간다"고 압박하는 경우
- 등기부등본을 중개사가 대신 보여주기만 하고 직접 발급을 꺼리는 경우
- 신축 빌라인데 매매가를 알 수 없는 경우 — 분양가가 부풀려졌을 수 있습니다
- 임대인이 다주택자이고 최근 취득한 물건 — 갭투자 물건일 가능성
전세금이 적정한지 판단하려면 월세와 비교해 보는 것도 방법입니다. 전월세 전환 계산기로 같은 보증금을 월세로 환산했을 때와 비교하면, 그 집의 전세가 시세 대비 비싼지 가늠할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
A. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 잔금을 치른 당일에는 아직 효력이 없어, 그날 설정된 근저당이 선순위가 됩니다. 특약으로 담보권 설정 금지를 명시하고 잔금 직전 등기부를 다시 확인하세요.
A. 보증금 반환은 보장되지만 가입 요건을 충족해야 합니다. 공시가격 대비 전세금이 기준(비아파트 126%)을 넘거나 선순위 채권이 과다하면 가입 자체가 거절됩니다. 가입 가능한 물건을 고르는 것이 먼저입니다.
A. 여러 세대가 하나의 등기에 묶여 있어 다른 세입자들의 보증금이 모두 선순위가 될 수 있습니다. 내 보증금 앞에 얼마가 있는지 확인해야 하는데, 임대인이 알려주지 않으면 파악이 어렵습니다. 확정일자 부여 현황을 요청해 확인하세요.
A. 그냥 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 뒤 이사해야 권리가 유지됩니다. 순서를 지키는 것이 가장 중요합니다.
A. 계약 자체가 불가능한 것은 아니지만, 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 임대인과 맺은 계약은 효력이 없습니다. 신탁원부를 확인하고 수탁자 동의를 서면으로 받아야 하는데 절차가 까다로워, 확신이 없다면 피하는 편이 안전합니다.
관련 계산기: DTI 계산기, DSR 계산기, 대출 이자 계산기
전세 사기는 계약 전 서류 확인이 절반입니다
전세 사기 예방은 좋은 매물을 찾는 일보다 위험한 계약을 피하는 절차에 가깝습니다. 등기부, 보증보험, 선순위 권리, 임대인 정보 확인을 계약 전후로 나눠 진행해야 합니다.
전세 계약은 계약서 작성 순간보다 잔금일 전후가 더 위험할 수 있습니다. 계약 직후 등기 상태가 바뀌거나, 잔금일에 선순위 권리가 새로 잡히는 경우가 있으므로 주요 시점마다 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.
보증보험 가입 가능 여부는 전세 사기 위험을 가늠하는 중요한 신호입니다. 보험 가입이 어렵다면 보증금, 주택가격, 선순위 채권, 임대인 신용 상태 중 어디에서 문제가 생겼는지 확인하고 계약 조건을 다시 검토해야 합니다.
계약 직전 확인할 핵심 서류
- 등기부등본에서 소유자, 근저당, 압류, 가압류 여부를 확인합니다.
- 다가구주택은 다른 세입자의 보증금과 선순위 권리까지 파악해야 내 보증금 회수 가능성을 볼 수 있습니다.
- 전입신고와 확정일자는 계약 후 즉시 진행해 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다.
실전 체크리스트
- 계약 당일 등기부등본을 새로 발급해 변동 여부를 확인한다.
- 임대인 신분증과 등기상 소유자가 일치하는지 본다.
- 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전 확인한다.
- 보증금이 주변 시세보다 과도하게 높으면 깡통전세 위험을 검토한다.
주택도시보증공사 전세보증 안내 · 대법원 인터넷등기소 · 국토교통부 전세사기 예방 자료
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