전세 사기 예방 체크리스트 10가지
전세 보증금 수억 원이 날아가는 사고가 매년 반복됩니다. 피해자들의 공통점은 "설마 나에게"라는 안일함. 계약서에 도장 찍기 전, 이 10가지만 확인하면 대부분의 사기를 걸러낼 수 있습니다.
전세 사기 주요 유형
| 유형 | 수법 | 피해 규모 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 매매가 대비 전세가 비율 90%+ → 집값 하락 시 보증금 미반환 | 가장 많음 |
| 이중계약 | 같은 집에 여러 세입자와 계약 | 보증금 전액 |
| 위장 임대인 | 소유자가 아닌 사람이 계약 | 보증금 전액 |
| 근저당 초과 | 근저당 설정액이 집값 초과 → 경매 시 보증금 미반환 | 일부~전액 |
| 신탁 물건 | 신탁 등기된 물건 → 수탁자 동의 없이 계약 무효 | 보증금 전액 |
계약 전 필수 체크리스트
1. 등기부등본 확인
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람. 갑구(소유권), 을구(근저당·전세권)를 반드시 확인합니다.
2. 전세가율 확인
전세가 ÷ 매매가 = 전세가율. 80% 이상이면 위험. 70% 이하가 안전합니다.
3. 임대인 본인 확인
등기부등본 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 신분증으로 대조합니다.
4. 근저당 설정 금액 확인
근저당 + 전세보증금 합계가 매매가의 70%를 넘으면 위험합니다.
5. 국세·지방세 체납 확인
임대인에게 국세완납증명서, 지방세완납증명서를 요청합니다. 체납 시 보증금보다 세금이 우선변제됩니다.
6. 확정일자 + 전입신고
이사 당일 주민센터에서 전입신고 + 확정일자를 받아야 대항력이 생깁니다.
7. 전세보증보험 가입
HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증에 가입하면, 임대인이 보증금을 안 줘도 HUG가 대신 지급합니다.
8. 신탁 등기 여부 확인
등기부등본에 "신탁"이라는 문구가 있으면 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 체결한 계약은 무효입니다.
9. 다가구주택 선순위 보증금 확인
다가구는 여러 세대가 하나의 등기에 묶여 있어, 다른 세입자의 보증금 총액을 확인해야 합니다.
10. 공인중개사 확인
한국공인중개사협회(kar.or.kr)에서 중개사무소 등록 여부를 확인합니다.
전세보증금반환보증 가입 조건
| 항목 | HUG 기준 |
|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권 7억, 지방 5억 이하 |
| 전세가율 | 공시가격의 150% 이내 |
| 보증료 | 연 0.115~0.154% (보증금 기준) |
| 가입 시기 | 전세 계약 후 전입신고·확정일자 완료 후 |
관련 계산기: DTI 계산기, DSR 계산기, 대출 이자 계산기
전세 사기는 계약 전 서류 확인이 절반입니다
전세 사기 예방은 좋은 매물을 찾는 일보다 위험한 계약을 피하는 절차에 가깝습니다. 등기부, 보증보험, 선순위 권리, 임대인 정보 확인을 계약 전후로 나눠 진행해야 합니다.
전세 계약은 계약서 작성 순간보다 잔금일 전후가 더 위험할 수 있습니다. 계약 직후 등기 상태가 바뀌거나, 잔금일에 선순위 권리가 새로 잡히는 경우가 있으므로 주요 시점마다 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.
보증보험 가입 가능 여부는 전세 사기 위험을 가늠하는 중요한 신호입니다. 보험 가입이 어렵다면 보증금, 주택가격, 선순위 채권, 임대인 신용 상태 중 어디에서 문제가 생겼는지 확인하고 계약 조건을 다시 검토해야 합니다.
계약 직전 확인할 핵심 서류
- 등기부등본에서 소유자, 근저당, 압류, 가압류 여부를 확인합니다.
- 다가구주택은 다른 세입자의 보증금과 선순위 권리까지 파악해야 내 보증금 회수 가능성을 볼 수 있습니다.
- 전입신고와 확정일자는 계약 후 즉시 진행해 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다.
실전 체크리스트
- 계약 당일 등기부등본을 새로 발급해 변동 여부를 확인한다.
- 임대인 신분증과 등기상 소유자가 일치하는지 본다.
- 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전 확인한다.
- 보증금이 주변 시세보다 과도하게 높으면 깡통전세 위험을 검토한다.
주택도시보증공사 전세보증 안내 · 대법원 인터넷등기소 · 국토교통부 전세사기 예방 자료
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