2026 전세자금대출 조건과 한도 총정리
전세 계약은 했는데 대출이 안 나오면 어떡하지 — 입주일이 다가올수록 불안해지는 분들이 많습니다. 정부 지원 상품부터 시중은행까지, 2026년 기준 자격 요건과 한도를 정리했습니다. 한도를 가르는 것은 금리가 아니라 소득·순자산·보증금 세 가지 상한입니다.
어떤 상품을 먼저 알아봐야 할까?
전세자금대출은 크게 정부 지원 상품과 시중은행 상품으로 나뉩니다. 소득과 자산 기준을 충족하면 정부 지원 상품이 금리가 훨씬 낮습니다.
| 구분 | 대표 상품 | 대출 한도 | 부부합산 소득 요건 |
|---|---|---|---|
| 정부지원 (일반) | 버팀목 전세자금 | 수도권 1.2억 / 비수도권 8천만원 | 5,000만원 이하 |
| 정부지원 (신혼·2자녀 이상) | 버팀목 (우대) | 수도권 2.5억 / 비수도권 1.6억 | 신혼 7,500만원 2자녀 이상 6,000만원 이하 |
| 정부지원 (청년) | 청년전용 버팀목 | 상품 기준별 상이 | 상품 기준별 상이 |
| 시중은행·인터넷은행 | 전세보증금담보대출 | 보증금의 최대 80% | 제한 없음 |
정부지원 상품은 금리가 낮은 대신 소득·순자산·보증금 상한이 모두 걸립니다. 하나라도 넘으면 시중은행으로 가야 하므로, 자격부터 확인하는 것이 순서입니다.
버팀목은 누가 받을 수 있을까?
자격요건
- 세대주 (또는 세대주 예정자)
- 무주택자
- 부부합산 연소득 5,000만원 이하 (신혼 7,500만원 / 2자녀 이상 6,000만원)
- 순자산 3.45억원 이하 (2026년 기준, 배우자 합산)
- 임차보증금: 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하
(신혼·2자녀 이상은 수도권 4억원 / 지방 3억원)
금리는 어떻게 정해지나
버팀목의 금리는 부부합산 소득과 임차보증금 구간에 따라 차등 적용됩니다. 국토부 마이홈 공시 기준 변동금리 연 2.5~3.5% 범위이며, 소득이 낮을수록 낮은 금리가 적용됩니다.
자산 기준을 초과한 폭에 따라 가산폭이 크게 달라집니다.
· 1천만원 이내 초과 → 연 0.1%p 가산
· 1천만원 초과 → 연 2.0%p 가산
· 5천만원 초과 → 연 4.0%p 가산
1천만원 선을 넘는 순간 가산폭이 20배로 뛰므로, 신청 전 순자산 산정을 반드시 확인해야 합니다.
금리와 자격 요건은 정책에 따라 수시로 조정됩니다. 실제 신청 전에는 주택도시기금 포털과 국토부 마이홈에서 당시 기준을 확인하세요. 특히 소득 요건 완화가 논의 중이라 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
소득 기준을 넘으면 어떻게 될까?
소득 기준을 초과하거나 보증금이 높으면 시중은행 상품을 이용합니다.
대출 한도
- 보증금의 최대 80% (보증기관 보증)
- HUG 보증: 보증금 7억 이하, 보증한도 5억
- SGI 보증: 보증금 제한 없음, 보증한도 5억
은행별 금리는 어디서 확인하나
아래는 구조를 보기 위한 대략적인 범위입니다. 전세대출 금리는 기준금리와 은행별 가산금리에 따라 수시로 바뀌므로 실제 상담 시점의 수치와 다릅니다.
| 은행 | 고정금리 (2년) | 변동금리 |
|---|---|---|
| KB국민 | 3.6~4.2% | 3.4~4.0% |
| 신한 | 3.5~4.1% | 3.3~3.9% |
| 하나 | 3.7~4.3% | 3.5~4.1% |
| 우리 | 3.6~4.2% | 3.4~4.0% |
| 카카오뱅크 | 3.2~3.8% | 3.0~3.6% |
실제 비교는 은행연합회 소비자포털의 가계대출 금리 비교공시에서 당일 기준으로 확인하세요. 광고에 쓰이는 최저금리가 아니라 전월 실제 취급 평균금리를 봐야 내가 받을 금리에 가깝습니다.
보증기관에 따라 조건이 달라집니다
전세대출은 보증기관의 보증서가 있어야 실행됩니다. 어느 기관을 쓰느냐에 따라 한도와 보증료가 달라지므로, 은행이 정해주는 대로 따르기보다 조건을 물어보는 편이 낫습니다.
- HUG(주택도시보증공사) — 보증금 상한이 있는 대신 보증료가 상대적으로 낮습니다. 전세보증금 반환보증과 함께 묶어 쓰기 좋습니다.
- HF(한국주택금융공사) — 무주택자 대상 폭이 넓고 정책 상품과 연계됩니다.
- SGI(서울보증보험) — 보증금 제한이 사실상 없어 고액 전세에 쓰이지만 보증료가 높은 편입니다.
보증료는 대출 기간 내내 붙는 고정비입니다. 금리 0.1%p를 아끼려다 보증료에서 더 나가는 경우가 있으므로, 금리와 보증료를 합친 실부담으로 비교해야 합니다.
전세대출도 DSR에 잡힐까?
많이 헷갈리는 부분입니다. 결론부터 말하면 대부분의 경우 잡히지 않지만, 예외가 있습니다.
| 상황 | DSR 산입 여부 |
|---|---|
| 무주택자의 전세대출 | 산입되지 않음 |
| 버팀목 등 정책 목적 전세대출 | 산입되지 않음 |
| 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출 | 이자 상환분만 산입 |
즉 1주택자가 수도권에서 전세대출을 받으면 그 이자만큼 DSR 여유가 줄어들고, 이후 다른 대출 한도가 깎입니다. 원금은 반영되지 않습니다.
다만 이 기준은 고정된 것이 아닙니다. 금융당국이 전세대출과 정책모기지까지 DSR에 포함하는 방안을 검토하고 있고, 전세대출 보증비율도 90%에서 80% 이하로 낮추는 흐름이 이어지고 있습니다. 보증비율이 낮아지면 같은 보증금이라도 받을 수 있는 금액이 줄어듭니다. 실행 시점의 기준을 반드시 확인하세요.
내 DSR에 여유가 얼마나 있는지는 DSR 계산기로 확인할 수 있습니다. 기존 대출이 있는 1주택자라면 전세대출 이자가 더해졌을 때를 미리 계산해 보세요.
내 한도는 얼마나 나올까?
전세대출 한도는 세 가지 상한 중 가장 낮은 값으로 결정됩니다.
- 상품 자체의 한도 — 버팀목 일반은 수도권 1.2억
- 보증금의 80% — 보증기관 보증 비율
- 보증기관이 산정한 상환 능력 — 소득 대비
수도권 보증금 2억원, 부부합산 소득 4,500만원, 무주택 세대주
· 상품 한도(버팀목 일반): 1.2억원
· 보증금의 80%: 2억 × 0.8 = 1.6억원
· 실제 한도 = 둘 중 낮은 값 → 1.2억원
나머지 8,000만원은 자기 자금으로 준비해야 합니다.
여기서 자주 어긋나는 지점이 있습니다. 보증금의 80%만 보고 계약했다가 상품 한도에 걸려 자금이 비는 경우입니다. 계약 전에 두 값을 모두 계산해 두면 잔금일에 당황할 일이 없습니다.
월세와 비교해 어느 쪽이 유리한지 따져보려면 전월세 전환 계산기로 전환율을 확인해 보세요. 대출 이자보다 월세가 싸다면 전세를 고집할 이유가 없습니다.
신청은 어떤 순서로 진행될까?
- 임대차계약 체결: 확정일자 받기 전 대출 가능 여부 먼저 확인
- 대출 심사 신청: 소득증빙, 임대차계약서, 등기부등본 제출
- 보증서 발급: HUG/SGI/HF 중 선택 (은행에서 대행)
- 대출 실행: 잔금일에 맞춰 임대인 계좌로 직접 송금
이자를 줄이려면 무엇을 챙겨야 할까?
- 정부 지원 우선: 소득 기준 충족 시 버팀목이 2%p+ 저렴
- 보증기관 비교: HUG vs SGI 보증료 차이 확인 (연 0.1~0.3%)
- 금리 인하 요구권: 소득 증가·신용등급 상승 시 금리 인하 신청
- 대환대출: 더 낮은 금리 상품 출시 시 갈아타기
- 전세보증보험 가입: 보증금 미반환 위험 대비 (HUG 반환보증)
자주 묻는 질문
A. 은행에서 사전 자격 조회가 가능합니다. 계약서가 있어야 정식 심사가 진행되지만, 소득·순자산·무주택 여부만으로 대략적인 가능 여부와 한도를 미리 확인할 수 있습니다. 계약금을 넣은 뒤 대출이 막히면 계약금을 잃을 수 있으므로 순서를 지키는 게 안전합니다.
A. 부동산, 예금, 주식, 채권 등 자산 총액에서 대출금, 신용카드 대금, 자동차 할부금 같은 부채를 뺀 금액입니다. 2026년 기준 3.45억원을 넘으면 버팀목 대상에서 제외되고, 기준을 조금만 넘어도 금리 가산이 붙습니다.
A. 대출 실행 시 임대인에게 질권설정 통지나 확인이 필요한 상품이 있어, 임대인이 협조하지 않으면 진행이 어려울 수 있습니다. 계약 전에 전세대출 이용 의사를 밝히고 특약으로 남겨두는 것이 안전합니다.
A. 다릅니다. 전세대출 보증은 은행이 돈을 빌려주기 위한 보증이고, 반환보증은 계약 종료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대신 받아주는 보험입니다. 대출을 받았다고 반환보증이 자동으로 되는 것이 아니므로 별도로 가입해야 합니다.
A. 가능합니다. 다만 보증서를 새로 발급받아야 하고 중도상환수수료와 보증료가 다시 발생할 수 있어, 절감되는 이자가 이 비용을 넘는지 계산해 봐야 합니다. 소득이 올랐다면 갈아타기 대신 금리인하요구권을 먼저 신청해 보세요.
관련 계산기: 전월세 전환 계산기, DTI 계산기, DSR 계산기, 대출 이자 계산기
정부 지원 상품의 자격 요건·한도·금리는 정책에 따라 수시로 바뀝니다. 신청 전 주택도시기금 포털과 국토부 마이홈에서 당시 기준을 확인하시기 바랍니다.
전세대출 한도를 볼 때 필요한 기준
전세대출은 보증기관, 소득, 보증금, 주택 유형, 기존 부채에 따라 결과가 달라집니다. 금리만 비교하면 실제 가능 한도와 월 부담을 놓칠 수 있습니다.
보증금 3억원 전세의 점검 순서
- 먼저 자기자금과 필요한 대출금액을 나눠 봅니다.
- 그다음 보증기관별 보증한도와 은행의 DSR 적용 여부를 확인합니다.
- 마지막으로 월 이자 부담과 만기 연장 가능성을 함께 검토해야 합니다.
실전 체크리스트
- 임대차계약서의 보증금, 계약기간, 확정일자 가능 여부를 확인한다.
- HUG, HF, SGI 등 보증기관별 조건을 비교한다.
- 기존 신용대출이 있으면 전세대출 한도에 영향을 줄 수 있다.
- 금리 인상 시 월 이자가 얼마나 늘어나는지 민감도 계산을 한다.
주택도시보증공사 · 한국주택금융공사 · 은행 전세대출 상품 설명서
세율, 요율, 금융 규제는 해마다 바뀔 수 있습니다. 공식 신고나 대출 신청 전에는 각 기관의 최신 안내와 실제 금융기관 심사 기준을 다시 확인하세요. 사이트 전체 기준은 참고자료에서 함께 정리합니다.