2026 부동산 세금 총정리
집 한 채 사는데 세금이 이렇게 복잡할 줄 몰랐다 — 취득세, 재산세, 종부세, 양도세까지. 특히 다주택자는 세율이 몇 배로 뛰기 때문에, 매수 전에 반드시 세금 시뮬레이션을 해야 합니다.
언제 어떤 세금을 내게 될까?
부동산과 관련된 세금은 크게 취득 시, 보유 시, 처분 시 세 단계로 나뉩니다.
| 시점 | 세금 | 과세 기준 |
|---|---|---|
| 취득 시 | 취득세 | 취득가액 |
| 보유 시 | 재산세 | 공시가격 |
| 종합부동산세 | 공시가격 합산 (초과분) | |
| 처분 시 | 양도소득세 | 양도차익 |
살 때 내는 취득세는 얼마일까?
주택 취득세율
| 주택 수 | 취득가액 6억 이하 | 6~9억 | 9억 초과 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 1% | 1~3% (구간별) | 3% |
| 2주택 (비규제) | 1~3% (1주택과 동일) | ||
| 2주택 (규제지역) | 8% | ||
| 3주택 이상 | 12% | ||
| 법인 | 12% | ||
취득세에 지방교육세(0.1~0.4%)와 농어촌특별세(0.2%)가 추가됩니다. 실질 세율은 표시 세율보다 약 0.3~0.6%p 높으므로, 자금 계획을 세울 때는 표시 세율이 아니라 합산 부담으로 잡아야 합니다.
다주택자가 되는 순간 취득세율이 몇 배로 뛰므로, 두 번째 주택을 검토한다면 취득 단계의 세금만으로 수천만원이 달라질 수 있다는 점을 먼저 계산해야 합니다. 주택 수 산정에는 분양권과 입주권도 포함될 수 있어 본인이 몇 주택자인지부터 확인이 필요합니다.
취득세는 표시 세율이 전부가 아닙니다
취득세율만 보고 자금을 계획하면 부족해집니다. 실제로는 세 가지가 함께 붙습니다.
- 취득세 — 주택 수와 가격에 따른 본세
- 지방교육세 — 취득세에 연동
- 농어촌특별세 — 전용면적 85㎡ 초과 주택에 부과 (85㎡ 이하는 비과세)
즉 같은 가격이라도 면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 추가됩니다. 전용 84㎡ 아파트가 많은 이유 중 하나가 여기 있습니다.
보유만 해도 내는 재산세는?
매년 6월 1일 기준 부동산 소유자에게 부과됩니다. 주택분은 7월(1/2)과 9월(1/2)에 나눠 납부합니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% |
| 6,000만~1.5억원 | 0.15% |
| 1.5~3억원 | 0.25% |
| 3억원 초과 | 0.4% |
과세표준은 공시가격 × 공정시장가액비율로 계산합니다. 여기서 자주 놓치는 것이 1세대 1주택 특례입니다. 다주택자는 60%가 적용되지만, 1주택자는 공시가격 구간에 따라 더 낮은 비율이 적용됩니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 1세대 1주택 — 공시가격 3억원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택 — 3억 초과 6억원 이하 | 44% |
| 1세대 1주택 — 6억원 초과 | 45% |
| 다주택자·법인 | 60% |
공시가격 5억원 주택이라면
· 1주택자: 5억 × 44% = 과세표준 2억 2,000만원
· 다주택자: 5억 × 60% = 과세표준 3억원
과세표준이 달라지면 적용 세율 구간도 달라지므로 실제 세액 차이는 더 벌어집니다.
1주택 특례는 세율에도 적용됩니다. 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택은 특례세율이 적용되어 일반 세율보다 낮습니다.
종부세는 누가 내게 될까?
공시가격 합산이 기본공제액을 초과하는 경우에만 부과됩니다.
| 구분 | 기본공제 | 세율 범위 |
|---|---|---|
| 1주택자 | 12억원 | 0.5~2.7% |
| 다주택자 (일반) | 9억원 | 0.5~2.7% |
| 다주택자 (규제지역 2주택+) | 6억원 | 1.2~6.0% |
1주택자로 공시가격 12억원 이하라면 종부세가 0원입니다. 여기에 고령자 공제와 장기보유 공제가 더해지므로, 오래 보유한 1주택 고령자는 기준을 넘어도 실제 부담이 크게 줄어듭니다.
중과 대상이 되는 주택 수 기준과 세율은 부동산 대책에 따라 자주 바뀌었습니다. 조정대상지역 지정·해제도 수시로 이루어지므로, 실제 세액은 국세청 홈택스의 종부세 간이세액계산이나 관할 세무서에서 그해 기준으로 확인하는 것이 정확합니다.
종부세 과세표준은 (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%입니다. 재산세와 달리 종부세의 공정시장가액비율에는 1주택 특례가 별도로 적용되지 않습니다.
팔 때 내는 양도세는 어떻게 정해질까?
1주택 비과세 요건
- 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 거주 요건 추가)
- 양도가액 12억원 이하 부분 비과세
- 12억원 초과분만 과세 (장기보유특별공제 최대 80%)
양도세 세율 (기본세율)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 1,400~5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000~8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만~1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5~3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3~5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5~10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
다주택자 중과: 규제지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 추가 (단, 2024년 5월까지 한시 유예 후 재시행 여부 확인 필요)
절세 포인트
- 1주택 비과세: 2년 보유+거주 후 12억 이하 비과세 최대 활용
- 장기보유특별공제: 10년 보유 시 양도차익의 80% 공제 (1주택)
- 취득 시기 조절: 6월 1일 전 취득 시 해당 연도 재산세·종부세 부담
- 증여 활용: 배우자 6억, 직계존비속 5,000만원 증여공제 활용
세금이 붙는 날짜를 알아두세요
부동산 세금은 특정 날짜의 소유 상태로 결정됩니다. 하루 차이로 1년치 세금이 갈리기도 합니다.
| 세금 | 기준일 / 납부 시기 |
|---|---|
| 재산세 | 6월 1일 소유자에게 부과 — 주택분은 7월·9월 절반씩 |
| 종합부동산세 | 6월 1일 소유 기준 — 12월 납부 |
| 취득세 | 취득일로부터 60일 이내 신고·납부 |
| 양도소득세 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고 |
재산세와 종부세 모두 6월 1일 소유자가 그해 세금을 전부 냅니다. 5월 31일에 팔면 그해 보유세를 내지 않고, 6월 2일에 팔면 1년치를 다 냅니다. 매도자는 5월 말 이전, 매수자는 6월 2일 이후가 유리한 셈이라 잔금일 협상에서 자주 쟁점이 됩니다.
매수 전에 무엇을 계산해봐야 할까?
세금은 취득 시점의 일회성 비용과 보유 기간 내내 나가는 고정비로 나뉩니다. 둘 다 미리 계산해 두어야 자금 계획이 어긋나지 않습니다.
- 취득세 + 부대비용 — 취득세에 지방교육세·농어촌특별세가 더해지고 중개보수·법무비용도 들어갑니다. 매매가의 몇 퍼센트가 계약 직후 빠져나가는지 확인하세요
- 연간 보유세 — 재산세는 매년 나갑니다. 공시가격이 오르면 세금도 함께 오릅니다
- 대출 상환액 — 세금보다 큰 고정비입니다. 대출 이자 계산기로 월 상환액을, DSR 계산기로 한도를 확인하세요
- 매도 시 양도세 — 보유·거주 기간에 따라 비과세 여부가 갈리므로 매수 단계에서 출구를 함께 그려둡니다
주택 수가 늘어나면 취득세와 보유세가 동시에 뛰므로, 두 번째 주택을 고려한다면 세금 증가분이 임대수익을 넘지 않는지 먼저 따져봐야 합니다.
자주 묻는 질문
A. 6월 1일 기준 소유자가 그해 재산세를 부담합니다. 5월 31일까지 소유권 이전(잔금·등기)이 완료되면 그해 재산세는 매수자가 냅니다. 잔금일이 6월 초에 걸린다면 양측이 미리 협의하는 것이 좋습니다.
A. 1주택자는 공시가격 12억원까지 공제되고, 고령자 공제와 장기보유 공제가 추가로 적용됩니다. 기준을 조금 넘었더라도 공제를 적용하면 세액이 크게 줄거나 0원이 되는 경우가 많으므로 고지서를 그대로 받아들이기 전에 확인해 보세요.
A. 공정시장가액비율이 다르기 때문입니다. 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43~45%, 다주택자는 60%가 적용됩니다. 같은 공시가격이라도 주택 수에 따라 과세표준이 달라집니다.
A. 2년 이상 보유가 기본 요건이고, 조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주 요건이 추가됩니다. 또한 양도가액 12억원까지만 비과세이고 초과분은 과세되므로 고가주택은 세금이 발생합니다.
A. 세율 자체를 낮추기는 어렵습니다. 다만 생애최초 주택 구입 감면 등 요건을 충족하면 감면받을 수 있고, 주택 수 산정에서 제외되는 주택(일정 요건의 소형·저가주택 등)이 있는지 확인하면 중과를 피할 여지가 있습니다. 요건이 세밀하므로 계약 전에 확인하세요.
관련 계산기: DSR 계산기, 전월세 전환 계산기, 청약 가점 계산기
부동산 세금을 단계별로 나누어 보기
부동산 세금은 살 때, 보유할 때, 팔 때 각각 다르게 발생합니다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세를 한 번에 섞어 보면 판단이 흐려지므로 단계별로 분리해야 합니다.
1주택 보유자의 세금 흐름
- 매수 시점에는 취득세와 부대비용이 초기 현금흐름에 영향을 줍니다.
- 보유 기간에는 재산세와 경우에 따라 종합부동산세가 발생합니다.
- 매도 시점에는 보유기간, 거주기간, 양도차익에 따라 양도소득세 검토가 필요합니다.
실전 체크리스트
- 주택 수 산정에서 분양권, 입주권, 오피스텔 포함 여부를 확인한다.
- 조정대상지역 여부와 취득 시점의 규정을 구분한다.
- 장기보유특별공제는 보유와 거주 요건을 따로 본다.
- 세금 계산 전 취득가, 필요경비, 매도 예상가를 정리한다.
국세청 양도소득세 안내 · 지방세 안내 자료 · 오늘계산기 부동산 관련 계산기
세율, 요율, 금융 규제는 해마다 바뀔 수 있습니다. 공식 신고나 대출 신청 전에는 각 기관의 최신 안내와 실제 금융기관 심사 기준을 다시 확인하세요. 사이트 전체 기준은 참고자료에서 함께 정리합니다.